不動産管理会社の利用目的
収益不動産を所有する資産家の多くが、所得税や相続税対策のために「不動産管理会社」を設立しています。
ここでいう「不動産管理会社」とは不動産オーナーが所有している賃貸不動産の管理や不動産を保有する会社であり、自己の財産のために設立した同族会社をさします。
■ 不動産の収入が分散されます
不動産を個人所有している場合、入居者から受ける賃料は全てオーナーの収入となりますが、収入の一部を不動産管理会社のものにすることによりオーナーの収入を減らすことができます。また不動産管理会社自身で不動産を保有することにより、収入を全て管理会社のものにできます。
これにより、所得税・相続税を小さくすることが出来ます。
■ 生前贈与と同様の形になります
オーナーの収入の一部を不動産管理会社のものにし、会社からの給与の形で家族の収入にすることにより、オーナーから家族に間接的に資金を贈与したことになります。生前贈与をすると「贈与税」という高額の税金を支払いますが、不動産管理会社を利用して贈与税と比べて税率の低い所得税・住民税の負担で生前贈与と同様の効果が得られますので、節税をしながら贈与ができます。
不動産管理会社の活用術
■ 所得の分散
不動産オーナー個人の所得であったものを、不動産管理会社の収入とします。具体的には、会社に管理料を支払い、会社から親族（配偶者・子）に給料をもらいます。不動産所有者の相続財産を増やさずに、相続が生じた場合の納税資金を親族でストックできます。
■ 給与所得控除の活用
給料をもらうことにより、「給与所得控除」が利用できます。
■ 生命保険料の活用
会社が支払った保険料の全額が経費となる生命保険があります。
■ 退職金の活用
会社の場合は、退職金の支給ができます。
不動産管理会社利用のメリット・デメリット
| メリット | ・税率区分の高い個人オーナーから、税率区分の低い家族へ所得を移転することで、全体としての税率が下がり、節税となります。 ・個人オーナーの相続資産の肥大化を防止するとともに、毎期の所得として家族へ財産を移転できます。 ・会社形式にすることで、欠損金の繰越、給与所得控除、死亡退職金等の制度を活用し、さらに節税が可能な場合があります。 |
|---|---|
| デメリット | ・会社設立に費用がかかります。 ・赤字でも地方税（法人住民税）について「均等割」分を支払わなければなりません。 ・税務申告のため、税理士等の費用が必要です。 ・会社の業務には実体がなければなりません。 ・個人と法人と所得計算を分ける必要があります。 |
不動産管理会社の種類
不動産管理会社の種類には、次の3つがあります。
＜管理委託方式＞
不動産管理会社に管理業務（賃料徴収・清掃等）を委託し、個人オーナーは物件管理料を不動産管理会社に支払います。管理料は賃料の5％程度とする場合が多いようです。
もっとも簡便な方法ですが、効果は小さくなっています。
＜一括借上げ方式＞
個人オーナーが不動産管理会社に収益不動産を貸付け、不動産管理会社は実際のテナントに転貸する形式です。転貸で得られる賃料と個人オーナーに支払う賃料との差額が不動産管理会社の収入となります。
不動産管理会社に移転できる所得は、転貸賃料の10～15％前後が多いようです。
管理委託よりも多くの所得を移転できますが、空室や賃料下落等によって転貸借に逆ザヤが発生し、不動産管理会社が赤字となる場合があります。
また、既に借家人との契約がある場合、契約変更など事務手続きが煩雑となります。
＜不動産保有方式＞
最も所得移転の効果が高いのが、不動産管理会社に不動産を移転（時価で売却）
してしまう方法です。
建物のみを売却し、土地は賃貸することが多いです。
売却するので、所有権移転に伴うコストが高くなります。